а) Объектом купли-продажи могут быть только продажа участков, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
б) Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка
-устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию
-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей
-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами
в) Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации следующего вида:
-об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием
-о разрешении на застройку данного земельного участка
-об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка
-о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка
-иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного
-участка, требования, о предоставлении которой, установлены федеральными законами
При покупке земельного участка обратите внимание на следующие моменты:
1.Договор купли продажи земельного участка должен содержать существенные условия, предусмотренные действующим законодательством РФ
В соответствии со ст.ст.554,555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются данные о самом объекте купли-продажи земельном участке, содержащие его основные характеристики, такие как кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования, а также согласованную продавцом стоимость земельного участка.
Кроме этого продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях его использования.
2.Оплату по договору купли-продажи участка лучше осуществлять через банк.
Оплату стоимости приобретаемого земельного участка производите через банковские учреждения- Банк Вам выдаст документ, подтверждающий перечисление Вами денежных средств в оплату стоимости земельного участка, что будет доказательством надлежащего исполнения Вами обязанности по договору.
3.Необходимо оформить передачу земельного участка от продавца покупателю.
Согласно ст.556 ГК РФ передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Проверить наличие обременений(ограничений) земельного участка можно, запросив у продавца выписку из Единого государственного реестра и сделок с ним, выдаваемую Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
4.Стоимость земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, должна соответствовать реальной стоимости, за которую продается.
При заключении договора купли-продажи земельного участка указывайте только реальную стоимость, за которую собираетесь приобрести земельный участок, это гарантирует Вам возврат фактически уплаченных денежных средств в случае расторжения договора по законным основаниям.
5.Переход права собственности на земельный участок должен быть зарегистрирован в ФРС.
Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае ,когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Статья 25.3 Дачная амнистия
Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ)
1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
2. Обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2015 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
5. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества не допускается.
